• 曹远征:行业改变金融革新 促使中邦房地产企业

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    曹远征:行业改变金融革新 促使中邦房地产企业

      

    曹远征:行业改变金融革新 促使中邦房地产企业

      顺应人们对于美好生活的需求,同时也为了寻找新赛道,不少房企选择进军文旅板块。

      回顾中国金融体制改革40年,利率市场化是改革的重要目标之一,它包括三项相辅相成的内容及相关安排:

      其次,这一利率市场化所引致的金融深化过程对房地产业是什么影响?或者说金融行业是怎么理解房地产业的健康发展对金融深化的需求呢?根据我们的研究,中国房地产业正在发生深刻变化,有三点:

      位于中原腹地的河南楼市现“冰火两重天”,住宅销售仍在升温,办公楼与商业营业用房销售额则连月下降。

      未来是什么方向呢?加强金融监管,防范风险,无外乎两个方向:非标准资产回到资产负债表内,近年来,很多金融机构都在做回表安排;标准产品要出资产负债表,方向是资产证券化安排。这就是大资管条例。大资管条例过渡期明年就要到了,届时会不会把银行资产负债表内的标准资产进行证券化安排?这将成为市场关注的焦点。但从方向上看,金融供给侧结构改革核心一点就是通过透明化、证券化、可交易化,从而推动中国金融结构从间接融资走向直接融资。这也为各类企业提供了一个新的融资安排和方便。从这个意义上讲,市场利率正在形成过程中。

      2.增量情况也在发生变化。今年土地法的修改,特别强调农村建设用地入市。过去中国房地产价格高是土地供应问题,不是地随人走,而是人随地走,小城市供应很多土地,但人不在那,大城市人口流入很多。但土地供应紧张,土地法的修订,特别是农村集体建设用地的入市会改变这个局面,因为开启了地随人走。 而地随人走,供地面积增加改变了居民的居住行为,换而言之,农村集体建设用地入市很可能不是房子出售,而是可以长期出租。如果可以长期出租50年,这很可能影响居民居住行为,只租不买。也就是说我可能不买房,会长租。尽管从城市化的角度观察,这不会改变房地产的建筑面积、不断增长的局面,但是会改变居民的居住行为,从而改变房地产销售行为。这个变化正在出现。

      财经网讯 11月19日,由新地产财经主办,财经网、联办财经研究院联合主办的第十五届中国地产金融年会暨首届城市发展论坛在北京盛大启幕。会上,围绕“利率市场化与金融深化”,中银国际研究公司董事长、经济学家曹远征阐述了自己的观点。

      如果利率市场化放得开、形得成、调得了,货币市场、信贷市场、资本市场将呈现相互贯通的收益率曲线,这时候企业的融资活动不再仅仅拘泥于短端,可以向远端延伸,资源配置才能更加良好。我想这是金融回归本原,支持实体经济的重要改革安排。从这个意义上讲,十八届三中全会提出的建立健全国债收益率曲线,即无风险收益率为目标利率市场化,改革正在积极推进中。

      公租房只能用于符合条件的申请家庭自住,对于存在转租转借、空置等违规使用的家庭,房屋行政管理部门除依据《公共租赁住房管理办法》等规定予以行政处罚外,还将其处罚信息纳入人民银行征信系统。

      但是利率放开并不等于市场利率的形成,而仅为利率市场化打开了大门。随着利率放开以后,风险开始有了溢价,各种金融产品丰富化,利率开始向远端传导,从这个意义上讲,市场利率形成初步启动。但是从另一方面也必须看到这个市场利率的初步形成是很不规范的,金融市场出现了一些很特殊的产品,表现为影子银行业务,这种业务既不在银行资产负债表内,但又在银行的资产负债表内。从另一个角度看,影子银行业务是出了资产负债表,又没有彻底出资产负债表的金融业务,从而成为不受监管的金融业务。监管无外乎分为两种,一种是资产负债比的监管,这是银监会、保监会的监管要义,靠资本承担风险。如果风险过大,应该增加资本充足率,如果资本不足,就减少负债,进而减少资产,这是银保监会对银行等负债类金融机构的监管方式,它有一整套的指标。第二种就是对资本市场的监管。资本市场靠市场的买卖,将风险分散到市场参与者身上,要买卖一定要透明,任何风险价值,只要透明,价是可以进行交易的,无外乎是交易价格的高低。证监会的监管原则就是信息披露,是透明化,不管有什么事儿说出来,让市场给你评价,资产从而可以交易的。影子银行是出了资产负债表又没有出资产负债表的金融业务,没出资产负债表,应该受资产负债比监管,但它都出了资产负债表,出了资产负债表应该透明化,但是没有彻底出资产负债表,又不受信息披露的监管。2017年金融工作会议上讲的很核心的问题,回归本原,防范金融风险,重心就是去影子银行化。构成了2017年,特别是地产界感到的新的金融形势,就是通过加强监管,用去通道来去影子银行化。坦率地讲,房地产界最重要的融资安排就是靠影子银行,融资难、融资贵,因此就变得非常突出了,也构成了讨论房地产金融的核心问题。

      曹远征认为,防范风险,去影子银行,无外乎两个方向:非标准资产回到资产负债表内、标准产品要出资产负债表,即资产证券化。对于利率市场化来讲,如果放得开、形得成、调得了都能完成,就会出现货币市场、信贷市场、资本市场相互贯通的收益率曲线,这时企业的融资活动不再仅拘泥于短端,可向远端延伸,资源配置才能更加良好。

      在曹远征看来,中国利率市场化进程主要可以通过三点衡量:利率放开、利率形成、利率可调。目前以2015年存款保险制度出现为代表,中国的存贷利率全部放开。利率放开导致利率开始向远端传导,金融产品丰富化,利率市场化进度加快,但也形成了特殊的产品影子银行,主要指游离于银行监管体系之外、可能引发系统性风险和监管套利等问题的信用中介体系。“2017年金融工作会议上提到,回归本原,防范金融风险,加强金融监管,重心就是去影子银行化。地产界原来最重要的融资是靠影子银行,在去影子银行化的背景下,房企融资难、融资贵的问题就变得尤为突出。”

      第二,我们理解的房地产在发生什么样的变化?需要什么金融安排服务,关键词是金融深化。

      房地产是国民经济的重要部分,房地产开发、建设、销售等环节,都与金融高度相关。

      金融正是在这些方向适应着房地产新的变化,正在发生新的金融创新。这同样给房地产商提出一系列的挑战。而面对这些挑战,房地产业也得转型发展。

      据时代周报记者不完全统计,自2016年以来,新进东莞市场的品牌房企超过30家,包括:泰禾、新城控股、星河、奥园、融创、阳光城、中海、远洋。

      房地产业的转型发展需要有新的金融安排,而金融业也正在为房地产业的转型发展进行产品创新和服务创新。两者相辅相成,相得益彰,我们希望房地产业跟金融业紧密结合起来,为金融创新、房地产可持续发展创造条件。

      房地产是国民经济的重要部分,房地产开发、建设、销售等环节,都与金融高度相关。

      数据显示,2019年10月房企拿地继续收缩,拿地总价已跌破千亿元,拿地均价降至年内最低。

      从金融活动来讲,利率市场化是顺应市场经济发展需要的,中国在改革开放40年中一直在这条路上前进。

      如果我分析是对的话,它会形成新的金融需求。对房地产企业来说,如果顺应上述变化,据需要改变传统的商业模式。不只是借到钱、盖房子、还钱、卖了房子以后消费者又贷款,用消费者按照贷款还房地产开发贷款。换而言之,房地产企业不能仅依靠这种短期融资安排,而要考虑设计长远发展的长期的金融安排。如果自持物业的话,就要考虑出租收入的长期资本化安排。要做养老房地产的话,还要涉及养老人的个人金融服务的全面安排。房地产企业不过是一次性投资盖房子,通过服务业增值收入获得现金流来覆盖成本,进而逐步收回投资,这样的挑战正在出现。即使在传统金融方面,传统卖房子、买房子的安排中间也会出现按揭贷款的证券化安排,从而也会直接间接的影响传统房地产业的融资安排。需要强调的是,按照贷款证券化是资产证券化最重要的方向。

      首先,中国金融的变化趋势。一谈到金融问题,人们经常说金融是融资活动,也对。但是我想强调的是金融做融资安排的时候,是在投资和被投资者之间架起桥梁,这个桥梁为什么要架呢?是因为不确定性。不确定性就是风险,金融活动就是配置风险的活动,目标是使投资者在不确定的背景下,有一个相对确定的未来,从而投资者才愿意投融,融资活动才能进行,各种金融活动和产品在这个意义上进行的。如果未来不确定是风险的话,覆盖风险的办法就是风险溢价。对投资者而言,高风险、高溢价、高收益,对被投资者来讲,高风险、高溢价、高成本,反之亦然。过去做实体经济的包括做房地产的经常讲融资贵、融资难,以为金融仅仅是融资活动,融资活动是利息,利息是时间的价值。但是你要知道,除了利息作为时间价值,还有利差,就是风险的价值。利率是包含两件事,既有时间价值,同时也有风险价值。如果从这个来理解利率市场化,就是风险的释放。不同的行业、不同的企业、不同的风险有不同的利率,这叫利率市场化。

      房地产是国民经济中很重要的部门,占了中国固定资产投资的1/4左右,同时其产业链条长,上下游关联四五十个产业,从钢材、水泥、玻璃,一直到下游的床上用品,都跟房地产建筑和销售面积高度相关。房地产本身发展状况的好坏,直接影响了中国经济的表现。与此同时,从金融来看,房地产跟金融高度相关。从宏观审慎的角度观察,金融监管是要逆周期的,逆什么周期?逆金融的顺周期活动,而金融最大的顺周期顺的是房地产的周期。如果房地产周期变动所引致的金融顺周期发生变化,会导致很多金融风险问题的发生。2008年的国际金融危机某种意义上是房地产危机导致的金融危机。其导火索是次贷,是房地产按揭贷款还不起了,由此,美国爆发的金融危机传播到全世界,现在十年过去了,还没有完全恢复过来。于是,我们高度关注房地产发展形势,因为它跟金融的高度关系。

      1.历史性过了黄金时期。这个黄金时期高点出现在2014年,这一年是中国户均住房超过1套,人均超过25平方米,可以说刚需基本满足了。于是2014年以后中国房地产市场发生了深刻的变化,不再是此前购销两旺一片看涨的态势。出现了“去库存”的需要,这几年一直在去库存中间挣扎。有人会反驳说一二线大城市房地产仍在量价齐升的状态。但是仔细分析一下,可以看到,还在继续上涨,但是一二线大城市有较好的就业机会、较多的发展机会,于是人口净流入。如果不是人口净流入城市或者三四线城市房产量和价都是在跌的。这几年“去库存”主要发生在这些城市。目前,经过几年的努力,去库存基本完成,主要是靠货币化棚改,把新建的房子给消化了。“去库存”的出现和完成,标志着中国的房地产由此进入新时期,这个新时期不再靠增量,而是靠存量调整。增量也仅仅是与人口净流入地区,与经济发达的地区相关,如果从增量来看,就是京津冀、长三角、大湾区和一些中心城市,整个中国的房地产,我们从金融业理解是进入存量时代。

      第三,调得了。随着中国经济发展,中国企业规模变大,资产变大,这时候企业的发展不仅仅需要短期流动资金安排,也需要与企业发展战略相关的长期资金的安排。其实,影子银行发展与此高度相关。从积极意义上讲,影子银行顺应了企业需要长期资金安排的需要,它在一级市场上完成了发行,但二级市场没有转让,所以不能透明化。如果大资管条例明年向资产证券化方向过渡,意味着利率开始由短端向远端进一步延伸,现在利率市场分三块:货币市场最短端、信贷市场中端、资本市场远端。短端市场中货币市场利率相通,这得益于互联网金融的发展,比如余额宝等等。由于互联网金融的发展,使银行有金融科技的发展,所以货币市场打通了,利率是一致。现在唯一问题是资本市场跟信贷市场的利率还是断头的,如果下一步利率市场化,意味着资产证券化,就意味着信贷市场跟资本市场利率一致化。这一过程也是金融产品丰富化的金融产品体系才能形成各种金融产品相互衔接,首尾相贯市场收益率,即市场利率曲线。而这条曲线的形成也构成了央行利率调控的基础,即通过控制短端利率,来影响长端利率,从而形成间接宏观调控,即货币政策由数量调控转为价格(利率)调控。央行今年在这方面做了很多工作,大家看到央行调控方式已经发生了变化,通过“MLF”供给的增多和减少,影响短端利率并希望向远端传导。尽管还有改进余地,但是毕竟迈出了很重要的步伐。

      3.中国人口的老龄化。老龄化是对房地产有重大影响,现在大家想住好房子、别墅、楼上楼下电灯电话,那是为腿脚好的年轻人准备的,人口老龄化一定向城市中心区集聚,要享受各种服务的方便,全世界都是这样的情况。以城市中心区代表的城市再造成为房地产开发的新亮点,盘活存量由此开始。与此同时,更为重要的是,老龄化人口也不会再考虑购买新的房子,是考虑如何需要新的服务,房地产不能再靠卖房子,如果想维持发展就要卖服务。这成为盘活存量的重要手段。

      由此,中国房地产业正在发生变化,未来房地产企业将由卖房子转向针对特定客户卖服务。“比如做养老地产,房子只是要素之一,最重要的是方便的养老设施,食堂、医院等,房子只是居住功能,打包在一起销售,而销售也不是一次买断,是持续性的服务。”

      11月19日,由新地产财经主办,财经网、联办财经研究院联合主办的第十五届中国地产金融年会暨首届城市发展论坛在北京举行。

      如果从这三项上衡量中国利率市场化的进程,对利率放开而言,我们已经基本做到了。2015年以存款保险制度实行为代表,中国的存贷利率全部放开。2015年以前,其它市场融资活动,比如发行债券、比如委托、信托等等的利率是互相商定的,当时控制的只有存贷利率,2015年存贷利率放开,标志着利率放开意义上利率市场化已经完成了。

      此外,曹远征表示,中国房地产业历史性度过了黄金时期,增量情况的变化、中国人口老龄化等情况促使中国房地产企业正在向第三代过渡,“第一代典型以万科为代表,从银行借钱买地盖楼卖给购房者,购房者从银行按揭贷款,不断扩大规模滚动;第二代典型以万达为代表,在此之外自持物业出租做商业;目前第三代地产商的雏形已出现,不再仅自持物业,而是经营物业,主要涉及养老产业。”

      这三个变化预示着中国房地产业的变化,这个变化的核心是房地产商今后不能再靠卖房子,而是要针对特定的客户卖服务。比如说如果做养老地产,房子只是要素之一,最重要是有没有方便的养老设施、食堂、浴室、医院等等,房子仅是养老场所,居住环境,是打包在一块销售的。而销售也不是一次买断,是持续提供服务的。这种模式正在出现。

      从金融角度观察,中国房地产商正在朝第三代过渡,第一代典型代表是万科,从银行借钱买地、盖房子、卖给老百姓、老百姓从银行按揭贷款,不断扩大规模滚动。第二代模式的典型代表是王健林,除了盖房子、卖房子,还留了一块万达的物业自持出租变成商场。现在出现了第三代,不再仅仅自持物业,开始经营物业,最重要是养老地产。这个养老地产还不仅仅出现在房地产商中,甚至出现在金融服务业中,典型代表是泰康人寿,为卖服务而盖房子。

      曹远征在演讲中表示,房地产是国民经济的重要部分,房地产开发、建设、销售等环节,都与金融高度相关。融资行为是投资和被投资之间的桥梁,金融活动实际为配置风险的活动。利率包含时间价值和风险价值,因此利率市场化为风险的释放,不同行业、企业、风险存在不同的利率,即为利率市场化。

      近几个月北京二手房均价持续下跌,正是因为限竞房出现“井喷式”的集中供应和成交。

      同时,曹远征认为,房地产企业也将形成新的金融需求。“对房企来说,金融安排将由短期变为长期,房企将需要考量出租收入的长期资本化安排,如投资养老地产,需要个人金融服务的全面安排,房企虽然一次性投资盖房子,但需要通过服务业增值收入持续获得现金流来覆盖成本,回收投资也为金融创新提供了机会,同时金融创新也对房企提出了要求,促使房企转型,希望地产业跟金融业紧密结合起来,为金融创新、地产可持续发展创造条件。”

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    2019-11-25 21:31

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