• 谢逸枫:中邦房地产夜壶经济期间正式公告打垮

    房地产经济

      

    谢逸枫:中邦房地产夜壶经济期间正式公告打垮

      除了2018年10月31日和2018年12月13日两次会议未提及外,其他六次会议都对房地产市场作出了重要表述。尤其是2018年末的那次会议前后,市场略有偏冷。所以在2019年一季度央行加大了货币投放,北上广深四大一线城市也针对楼市做了减税,先后降低了“房屋出租”的税率和二手房交易中的“增值税附加”。于是在2019年1月到4月中旬,楼市出现了一波小阳春。小阳春的出现,让居民“加杠杆”的速度有所提升。数据显示,2018年全年中国居民家庭杠杆率提高了3.8个百分点,达到了53.2%,基本上一个季度增长接近1个百分点。到了2019年一季度,居民家庭杠杆率又上升了1.1个百分点,达到了54.28%,速度有了显著提升。 房地产长效机制已经在租售并举,房住不炒等环节开始快速落地,预计2018年后续将有更多制度性政策发布。 此次中政局会议的定调,说明单纯因为经济下行压力大而盲目松绑楼市,以刺激的手段来对待房地产,基本上是行不通的。这至少说明三季度各地政策松绑的可能性几乎为零了。该表述对于当前地产企业的影响是很大的。如果政策不松绑,那么考虑到现在房地产领域的三大压力,即资金压力、库存压力和销售压力,这个时候房企会主动降价促销,其他地产指标也会有所变动,总结起来就是降价促销成营销策略、开发投资将迎来拐点。2019年一季度,由于政策放松的预期以及资金面的实际宽松、信贷利率的实际下行,房地产市场呈现出升温状态,楼市“小阳春”起量,热点城市抢地风潮再起。 今年以来,全球已经20多个国家降息,其中部分国家还两次、三次降息,甚至出现了一次425个基点的“暴力降息”(土耳其)。在这种背景下,中国下半年也有降息的可能。为了防止楼市“再度过热”,有必要在这个重要时间点上,给市场发出清晰的信号。最值得大家注意是“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,这句话是第一次在此层面会议上首次提出的。众所周知,过去20年,每当经济增速下滑,房地产就会被用作刺激经济的重要手段,其中最明显的是譬如1998年、2008年的经济、金融危机、2012年的经济下行、2014年-2015年的经济下降,2018年-2019年的经济下调,都能够找到房地产作为刺激经济的短期重手段。最好的证据就是房地产贷款+货币放水+房地产刺激+房地产财政四项数据。 另外,房地产税等调控政策也将在2018年加速落地。整体看,房地产调控已经出现了质变。建立房地产平稳健康发展的长效机制,关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系。另外必须降低房地产的投资属性、回归居住属性。从政策预期看,下一步应加快住房、土地供应、房地产税收、租赁等制度。以长效机制引导市场稳预期。统计数据显示2019年上半年,全国房地产调控政策高达251次。相比2018年上半年房地产调控192次,同比上涨了31%。 2018年全国商品房销售面积超过17亿平方米,创下历史新高,2019年上半年销售面积即便同比下降1.8%,但总量依然处于近年来较高水平。能够保持高水平的增长,一方面是楼市政策的调整,另外一方面是货币的放水发力。房地产保持平稳与政策调整的背后,实质上就是中国宏观经济的增长缓慢,下行压力大。地方财政吃紧,许多地方需要房地产来支持城市基础建设,需要土地财政收入。正是2018年任总在上海某论坛峰会上又把夜壶理论拎出来说事的原因,因为现在很多地方的财政已经比较紧张了,而房地产行业就是夜壶,夜壶总是在尿急的时候才用,不用夜壶时就把它丢在很远。当前经济与财政及债务,都是离不开房地产来支撑,在万不得已时,还是需要这个夜壶来解急。 自2018年7月末以来,一共召开了4次“讨论经济工作”的中政局会议,时间分别是:2018年10月31日,未提及房地产市场。2018年12月13日,未提及房地产市场。2019年4月19日,“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市主体责任的长效调控机制。”2019年7月30日,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。”2018年下半年的两次会议,之所以未提及房地产市场,是因为当时市场比较平稳,房价被管住了,而成交量也比较平稳。从2017年7月24日至2019年7月30日,以经济为主要议题的中政局会议已经召开了八次。 “坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段”,这是2019年7月20日的经济会议部署下半年工作时明确提出的。这句话包含三层递进的意思:第一是重申“房住不炒”,向社会传递清晰、准确的信号,防止产生对调控政策的误解,即房地产调控不放松,政策不放松的信号。第二是“房地产长效机制”是要“落实”,而不像之前那样,“抓紧制定”、“尽快制定”,4月会议已经宣布了长效机制的准确内涵,现在做就是了,但是没有明确什么是长效机制与组合的政策是什么。第三是明确表态“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,不可把房地产当作经济的“强心剂”。此外,这次表态还有重要的“针对性”:北京时间8月1日凌晨,美联储非常有可能宣布降息。 对房地产市场影响最大的“天雷”有两个。第二个是“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。第一个是“房子是用来住的,不是用来炒的”。2016年12月中旬,中经会议首次提出,要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位。2017年2月28日中财会议,再次强调“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。2017年10月召开的19会议,也罕见的花费几句话来论述房地产,其中就包括坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位。其后,多个重要会议,更多的地方房地产政策与文件中,不断重申与强调。毫无疑问,下半年中国房地产市场依然是稳定的、平稳的,不会大起大落,宏观的行业政策对房地产不会短期之内产生影响,因为经济稳增长才是关键。 首先是积极财政政策、稳健货币政策基调未变,但加了具体要求,即“继续落实落细减税降费政策”、“保持流动性合理充裕”。东营市房地产斥地企业信用评判步骤,其次是首提“提升产业基础能力和产业链水平”。最后是对扩大内需作出具体政策部署。另外是“房住不炒”基调未变,首次明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。还有是科创板再度被提及,首提“提高上市公司质量”。最后是再提“六稳”。去年7月中政局会议首提“六稳”(稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期),此后于当年10月、12月的两次会议中均提到进一步做好“六稳”工作。今年4月份会议并未提及“六稳”,此次“六稳”再次被提及,凸显出经济下行压力加大背景下,稳增长的重要性。 未来房地产的“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段”基调理想,是非常支持的,这是首次在最高级别的经济会议提出,具有重大的意义与指导价值的。现实的国情恰是相反的,不是房地产离不开经济,是经济离不开房地产,这就是最大的问题所在。一旦中国经济的拉动力与引擎器及财税收入、就业、产业拉动可以代替房地产的,自然房地产就会主动告别短期刺激经济的手段,结束夜壶经济时代。事实是房地产的发展建在非市场的基础之上,离开房地产的中国经济,肯定是无法实现目标。一刀切的或者短期之内是无法仍掉夜壶的。 从此次针对房地产的表述看,最大的内容变化就在于,提出了房地产不是经济刺激手段的新定义。在当前经济下行压力增大,房地产政策判断扑朔迷离的情况下,该表述具有积极的意义。此举进一步明确了房地产的市场角色,即房地产不应该是刺激经济的工具,各地对于房地产市场的定位,依然需要强化其消费品的概念,即房子是用来住的,不是用来炒的。各地发展房地产业务,要更多考虑房地产背后的消费需求,而不应该和经济刺激等做过多的挂钩。该表述含义在于,部分经济下行压力大的城市,不能直接放松房地产政策。近期有部分城市的房地产政策略有松动,但最后被叫停,这也使得大家产生了一个疑问,即经济下行压力大的时候,房地产政策到底是趋紧还是趋松? 最后从体制与制度层面上来分析,真正最困难的地方还在于中国经济自身的体制与制度问题,并且房地产制度与法律制度的弊端陷入太深已无法自拔。因为房地产成为经济的短期刺激手段,主要是经济体制与制度没有完全改革,经济转型还在处于投资稳增长与消费并存阶段,经济增长的拉动力三驾马车依然靠投资+消费,增长模式的引擎器依然还是房地产+基建+制造业,财税收入还是靠房地产税收与卖地收入,土地置换基础设施的地方城市建设模式没有改变。毫无疑问,在中国经济转型、经济体制与制度及长效机制成功、实现前,房地产依然是未来中国经济短期刺激手段,夜壶经济时代不会结束。 老谢可以负责任的讲,2019年7月30日的经济会议,释放出未来中国房地产发展与政策调控走向的重大信号。能否坚持“房住不炒”、“落实长效机制”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,告别房地产夜壶的经济时代,关键在于三个是否。是否能够落实市场决定资源配置,是否能够针对长效机制的住房制度、土地制度、金融制度、财税制度、供应制度、产权制度、法律制度的全面改革,是否能够建立起真正的以市场为导向的房地产市场制度,不是靠调控政策稳定市场,通过限制房产交易、限制房产价格、限制房产交易主体来稳定房地产。如要成为真正的房地产市场,不是房地产“非市场”的目标,光靠讲话+会议是难以实现的。 7月份房地产各种收紧政策继续频繁出台,包括个别城市宽松政策一日游,房企资金链收紧措施,地方的限售加码,乱象整顿。截止日前,7月单月房地产调控已经超过40次,继续维持高位。特别是7月份来,连续2次针对房地产信托及美元债,均单独针对房地产发布资金收紧政策。对政策的收紧预期越来越强。2019年楼市调控从一季度的宽松为主,到4月份的政治局会议再提房住不炒,2季度开始到7月份,各地房地产政策内容以收紧为主。最近的7月份,各种收紧政策频繁出现,其中主要是整顿乱象为主。从发布调控政策的城市看,主要以房价上涨明显城市为主,这种城市基本集中在一二线城市,房价在最近依然处于高位。稳预期、稳地价、稳房价依然是政策的主要内容。 房地产“夜壶理论”不知道其从什么时候开始说起的了,但是任总在关键时刻总会拿出来说事。事实上是房地产“夜壶理论”是任总发明的。任总在几年前就提出了“地产夜壶论”的观点,需要时就拿来用,不需要的时候就往床下一踢,而且大家的认知也差不多如此。按照“730的经济会议来看”,国家尽管有打破“地产夜壶论”的信号,让楼市调控不走回头路,对于接下来继续稳定楼市和房价预期具有至关重要的作用。不过,我们也可以看出来这次的楼市调控比较关键,最终效果或许会影响到大家对于楼市政策的信任度。毫无疑问,中国经济不能再走老路,房地产调控不能再走回头路”的问题,短期之内打破“地产夜壶论”纯粹是不切实际的一厢情愿幻想。 此外,非金融企业杠杆率也在2019年一季度末达到了156.88%。对于楼市的再度活跃,高层保持了警惕。4月的中政局会议再次提及“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,而且首次明确了楼市长效机制的内涵,落实好一城一策、因城施策、城市主体责任的长效调控机制。过去两个月,楼市调控有收紧迹象,比如信托资金流入房地产行业被“限速”,房企境外发债被“限用”,而多个城市也提高了房贷利率上浮幅度。楼市的小阳春很快结束了,统计局的销售数据也显示,市场在转冷。在市场趋冷的背景下,开始有一些城市来试探“调控底线”,比如开封一度取消了“限售”。但在媒体广泛报道后,24小时不到就取消了“取消限售”。 第三是启动农村市场(汽车都开始下滑了,城市消费压力大,主要是前几年的补贴导致有点透支,需要开拓新市场)。第四是提升城市群功能(年初发改委的文件其实已经很清楚,城镇化思路变了,以后可能不搞小城镇了,搞城市群,做强大城市)。第五是科创板要坚守定位(不光房子不是用来炒的,股票也不是用来炒的,中央要搞好科创板,但没说非得涨,核心是注册制和透明监管)。按照最近三年,稳中求进的工作总基调,积极的财政政策和稳健的货币政策,坚持供给侧结构性改革,始终是中政局会议的重要内容和要求。与今年4月份的政治局会议相比,7月份会议这些措辞有变化,也有一些新提法。 中政局2019年4月19日召开会议再次提及房住不炒,定下楼市调控基调之后,后续部委和地方政府的调控政策也随之而来。2019年上半年,全国房地产调控政策达251次,相比2018年上半年房地产调控192次,同比上涨了31%。房地产调控政策从4月中旬开始出现了明显收紧趋势。近两个月房地产调控近百次,密度在历史看,处于最高阶段。当前全国楼市总体销售较为平稳,这也为调控政策保持稳定提供了支撑。今年上半年房地产市场运行总的还是平稳的。从下一阶段来看,一方面城镇化还在继续推进,刚需和改善性的需求还是有。另一方面,“房住不炒”的理念越来越深入人心,强调因城施策,强调城市主体责任,这两方面的因素综合在一起,下阶段房地产市场稳地价、稳房价、稳预期是能做到的。 第一是实施城镇老旧小区改造、城市停车场等补短板工程。第二是深化体制机制改革,增添经济发展活力和动力提升城市群功能。无论是“老旧小区改造”和“提升城市群功能”,对房地产行业来说都是实实在在的利好。当然,这种利好是泽被后世的,是立足长远的,不是为了“短期刺激”。 当前房地产依然是稳定中国经济的重要力量。第一是当前我国经济发展面临新的风险挑战,国内经济下行压力加大,必须增强忧患意识,把握长期大势,抓住主要矛盾,善于化危为机,办好自己的事。说明经济下行压力的确在加大,从投资增速看,经济见底可能要到明年一季度了。经济下行压力加大(上次是“存在压力”,这次“压力加大”,6.2%肯定不是底,全球经济减速期平均都得20年,咱们才10年。不过完成今年目标没问题)。第二是要实施好积极的财政政策和稳健的货币政策。财政政策要加力提效,继续落实落细减税降费政策。货币政策要松紧适度,保持流动性合理充裕。财政从地方的调研来看,赤字没打开的情况下,比较好的抓手是专项债,但是杯水车薪。货币政策没再特别强调逆周期调节,货币政策取向不会有大变化,2015年那样的宽松不会有。 按照7月30日的经济会议明确房地产有关内容:要求坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。这是在去年末两次会议不提房地产后,4月19日与7月30日,连续2次提及房住不炒,继续明确了房地产调控将持续收紧。在市场出现小阳春,局部区域出现波动的情况下,连续2次提及房住不炒,对炒房者将有打击,也有利于市场平稳。首次明确了不将房地产作为短期刺激经济的手段,过去历史上,房地产经常被认为是夜壶,经济不稳定依赖房地产刺激,本次会议首次提及不刺激。短期看,整体经济的确面临一定的难题,在过去经济发展过程中,的确出现过,为了短期经济稳定的目标而放弃房地产长效机制的落地执行。本次会议第一次明确了这一点。 老谢很自信的讲,离“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,告别房地产夜壶的经济时代还很遥远,至少20年内或者是30年内,铁定是无法实现的。首当其冲的是首先必须把非市场化的房地产政策统统退出历史舞台,以市场与法律及税收作为调控手段。当前房地产作为行政限制措施的调控政策周期市场,违反市场经济的调控政策没有完全退出房地产舞台,反而出的非市场调控政策越来越多。从房地产政策调控与市场的角度来讲,以市场与法律及税收手段调控房地产,以长效机制稳定房地产,以市场决定价格为目标的机制未能实现前,短期内无法离开房地产作为刺激经济的手段,长期则是大趋势。 “730经济会议”一句“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,有如天空劈了一道万亿级雷电。如此史上罕见的房地产表述,一瞬间震荡着楼市。房地产经过20年三次刺激三次调控的政策周期,让经济保持着平稳发展,GDP增长趋于稳定水平的经验看,房地产业当之无愧是支柱产业,是名副其实的最强“夜壶”。去年下半年再度出现经济下滑,今年一季度略稳,二季度继续下滑,6.2%创10年新低,不算09年一季度的6.1%创20多年新低。按照GDP贡献与财税收入指标看,早已证实的是房地产成为宏观经济短期经济刺激最大的“夜壶”,不管是经济持续稳定,还是遇上金融危机或者是债务危机,还是GDP高速增长或者低速放缓,压倒或支撑经济的最后一根稻草绝对是房地产,不是消费不是基建不是制造业。 其实未必。我们一定要搞清楚,稳房价、稳地价、稳预期才是2019年楼市调控的底牌。市场过热不允许,过冷也是不允许的。“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,不意味着楼市必须入冬,也不意味着楼市不重要。楼市仍然是稳增长的力量,但不是短期刺激的手段。因此,在这次会议通稿里,还暗含着几个跟房地产相关的利好: 其次从经济与财政角度来谈,今年上半年中国宏观经济的各项数据透露出的真相,就是房地产占的经济总量大,占的财税收入大,占的就业大,拉动产业大,地方债务与城市基建靠房地产支撑,说明房地产依然是拉动与稳定经济的引擎器,稳定器,剔除掉房地产对经济的贡献,GDP非常难看;房地产是地方财税收入的主要来源,占到50%以上,高的占到80%以上;是防止爆发金融、债务、经济危机的保障。譬如地方债务几十万亿,还隐性的几十万亿债务,同时大量的地方城市建设没有资金,主要资金来源就是靠卖地与房地产税收,过去几十年的土地财政收入都40万亿,怎么去弥补这个巨大的窟窿。房地产贷款3.2万亿占到新增上半年贷款4成已经说明房地产就是刺激经济手段的最好证明。

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    2019-11-25 21:31

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