• 真相房地产正在中邦经济里占领众少分量

    房地产经济

      

    真相房地产正在中邦经济里占领众少分量

      

    真相房地产正在中邦经济里占领众少分量

      从1999-2018年的数据来看,房地产开发投资始终保持较高增长,从2001-2011年基本维持在20%以上的增长率,其中仅有2009年受美国次贷危机影响下滑到16.15%,2012年开始增速逐步下降,到2015年下降到1%以内,但此后随着楼市政策转向(再次启动楼市刺激政策),房地产开发投资增速回升到2018年的9.53%,只不过与高峰期相比已大幅回落。与固定资产投资相比,房地产投资速度略高于其增速,仅在2005-06,2012-15两个楼市强调控周期里,增速相对较慢。从房地产开发/固定资产总投资来看,从2000年的15%上升到2011年最高的19.84%,目前回落到2018年的18.63%。如果考虑到房地产产业上下游所带动的水泥、家电、家装等行业投资,我们保守估计广义的房地产领域投资占社会固定资产投资的比重会达到1/3左右,与基建、工业呈三足鼎立之势。

      自1998年启动住房市场化改革以来,房地产在中国经济中的分量越来越重,具体有多少分量呢?我们从投资、金融、财政三个角度来加以分析。

      更为明显的趋势是看增量,从2009-2018年,房产贷款增量增速在2011、2017年为负增长,2013、2015、2016年超高速增长;个人贷款增速也在2013、2015、2016年达到高峰,分别为1.7万亿、2.66万亿、4.96万亿(历史最高峰);房产贷款增量/总贷款增量从2009年的28.17%上升到2016年的44.82%,此后有所回落。国家所谓的近一半的贷款增量都流向了房地产,这加剧了实体领域企业的融资难和融资贵问题,强烈调控楼市的背后,就是要让资金改变从实体到房产的趋势,让资金流向实体领域。

      如果没有房地产,那么投资拉动经济的模式中谁来投资,谁来顶上这1/3?新增的银行贷款流向哪里,谁来顶上这1/2?地方政府的近7成的预算收入又由谁来弥补?如果都补不了,那么经济怎么办?银行怎么办?地方政府怎么办?

      从2009-2018年数据来看,房地产贷款余额增速快于同期贷款总余额增速5个点以上,个别年份甚至超过10%,相应的,房产贷款/总贷款从16.88%上升到28.39%,10年间上升超过12个百分点,个人贷款/总贷款从10.82%上升到18.89%。

      最后看财政数据,从1998-2018年的地方预算收入与土地出让金的比较来看,从1999-2013年地方预算收入增速在10%以上,最高峰是2007年的39.71%,那也是实体经济发展最快最好的时期。2013年以后地方预算收入增速下降到10%以下,2016年开始下降到5%左右,2018年略微回升到7%。土地出让金增速在20年间,仅有2005、2008、2012、2015年4个年份出现负增长,增速最快的年份是2001-2003、2009-2010、2017-18年,最快的增速曾超过100%。土地出让金占地方预算收入从1998年的10%左右上升到2018年的66%,比率上升了6倍多,接近7倍。

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    2019-11-25 21:31

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